Introducción al IPD: contrato, riesgo y recompensa compartidos
Integrated Project Delivery (IPD), o entrega integrada de proyectos, es un modelo cada vez más utilizado por propietarios, contratistas y equipos de diseño para fomentar la creatividad, mejorar la confiabilidad y entregar con éxito proyectos complejos.
Esta forma de estructurar y gestionar proyectos ha ganado relevancia porque alinea a las partes clave desde etapas tempranas. Por eso, muchos propietarios están explorando sus primeros proyectos integrados.
¿Qué es IPD?
Integrated Project Delivery (IPD) es un modelo de entrega basado en un contrato integrado de diseño y construcción. Entre sus características principales se encuentran:
- Un modelo de riesgo y recompensa compartido.
- Costos garantizados.
- Exenciones de responsabilidad entre los miembros del equipo.
- Un sistema basado en principios lean y en una cultura colaborativa.
A menudo se le conoce como Lean Integrated Project Delivery o Lean IPD, precisamente por el vínculo entre el método de contratación y los principios lean aplicados a la gestión de proyectos.
El contrato IPD
Existen varios nombres para los acuerdos IPD. En este artículo lo llamaremos simplemente Acuerdo IPD.
Los equipos IPD se vinculan de una forma distinta a la de los acuerdos tradicionales. El Acuerdo IPD integra en un solo contrato al diseñador principal, al constructor principal y al propietario. El contrato define sus responsabilidades, pero deja claro que el éxito del proyecto es responsabilidad de los tres.
Quiénes firman
El propietario, el diseñador principal y el constructor principal siempre firman el contrato. En algunos casos, el acuerdo puede incluir más de tres signatarios, por ejemplo socios comerciales que asumen un rol principal dentro del proyecto.
Si otras partes no son signatarias, normalmente se subcontratan bajo uno de los signatarios principales y quedan vinculadas a los términos del acuerdo maestro de IPD. A los diseñadores y subcontratistas que aceptan poner en riesgo sus ganancias podemos llamarlos socios de riesgo/recompensa.
Otros oficios y consultores pueden incorporarse mediante estructuras tradicionales de subcontratación. En esos casos, pueden negociar u ofertar de forma tradicional, generalmente cuando el diseño ya está significativamente avanzado.
Partes de riesgo y recompensa
Los contratos IPD tienen un componente de riesgo/recompensa compartido, basado en el resultado financiero del proyecto.
Los firmantes y otros socios de riesgo/recompensa aceptan poner en riesgo sus ganancias a cambio de una garantía sobre sus costos y de la posibilidad de compartir ahorros si el proyecto funciona bien. Estas empresas acuerdan recibir un reembolso transparente, más gastos generales y beneficios.
- Para las empresas de diseño, sus tasas de facturación se dividen en costo directo, gastos generales y ganancias.
- Para las empresas constructoras, la mano de obra, los materiales y los subcontratos se facturan al costo directo, más un porcentaje de gastos generales y ganancias.
Para cualquier parte dentro del grupo de riesgo/recompensa, las tasas y los gastos generales serán auditados por una firma independiente.
Monto del contrato
El contrato generalmente se estructura con costos de diseño, construcción y una contingencia compartida para el equipo. Esta última parte, si se aplica BIM, puede disminuir considerablemente, como vimos en un post anterior sobre gestión de costos y tiempos con BIM.
Todas las partes de riesgo/recompensa tienen sus ganancias fijas al momento en que el equipo acuerda el monto del contrato.
Plan de riesgo/recompensa
El contrato establece los términos bajo los cuales las partes pueden perder parte o la totalidad de sus ganancias si el proyecto no cumple con sus objetivos de presupuesto y cronograma.
Si se pierden todas las ganancias, el propietario generalmente acepta pagar el proyecto al costo, incluidos los gastos generales, aunque esto puede estar limitado. Esto permite que los miembros del equipo no obtengan beneficios del proyecto, pero tampoco pierdan dinero.
Si el proyecto se entrega por debajo de sus objetivos financieros, el equipo obtiene todas sus ganancias fijas y comparte los ahorros del proyecto, mejorando así sus ganancias. Un porcentaje vuelve al propietario y el resto se divide entre los socios de riesgo/recompensa.
Equipo de liderazgo
El contrato define un equipo responsable de entregar el proyecto a tiempo, dentro del presupuesto y con la calidad solicitada.
Algunos acuerdos llaman a este grupo Core Group o Project Management Team (PMT), aunque pueden existir otros nombres. Lo importante es que el proyecto es administrado por un representante del propietario, un representante del arquitecto y un representante del contratista.
También pueden incorporarse otros perfiles, como un representante del usuario o cliente, o representantes adicionales de los socios de riesgo/recompensa.
Conclusión
El objetivo principal de este modelo de contrato es eliminar barreras a la colaboración y la innovación, mientras se alinean los incentivos del equipo del proyecto. Los socios y las empresas saben que no perderán dinero en el proyecto, y se reducen los cargos atrasados entre ellos.
A través del Acuerdo IPD, las partes principales se alinean contractualmente para “hundirse o nadar juntas”. El éxito se basa en los resultados financieros y en el desempeño del equipo de diseño/construcción, en lugar de éxitos o fracasos individuales.
Aunque el contrato IPD representa una mejora importante frente a esquemas de contratación tradicionales, es solo una parte del modelo. Continuaremos en el próximo post.