Modelo BIM para mantenimiento: qué información debe contener

Para que BIM aporte valor en operaciones y mantenimiento, los propietarios no solo necesitan conocer las herramientas disponibles. También deben definir el alcance, el nivel de información y los usos esperados del modelo para que pueda integrarse correctamente a la gestión de instalaciones.

En el ciclo de vida de un edificio, cada modelo responde a necesidades distintas. Un modelo orientado a operaciones y mantenimiento no debe entenderse como una copia directa del modelo de diseño o construcción, sino como una versión preparada para administrar activos, espacios, órdenes de trabajo e información técnica relevante.

BIM para Operaciones y Mantenimiento y su relación con otros modelos utilizados durante el ciclo de vida del edificio. Fuente: EcoDomus.

No todo lo útil en construcción lo es para mantenimiento

Los modelos creados para diseño y construcción normalmente no son adecuados, por sí solos, para la gestión del mantenimiento. Las razones principales son:

• El modelo arquitectónico suele carecer de detalles e información suficiente sobre los sistemas del edificio y los datos de los equipos. Muchos elementos de las instalaciones no se modelan o se consideran no esenciales para planos y visualización.
• El modelo generado durante la construcción puede contener demasiada información sobre detalles constructivos que no tienen relevancia para mantenimiento.
• El modelo BIM as-built, cuando lo solicita el propietario, suele ser creado por el contratista general, subcontratistas y proveedores. En muchos casos, el personal de mantenimiento participa poco en su definición.

Sugerencias para un modelo BIM FM

El Consorcio BIM FM de Systems, Inc. y Georgia Tech propuso un conjunto de sugerencias para preparar un modelo BIM orientado a facility management. A continuación, resumimos los puntos principales:

• El modelo BIM FM debe derivarse del modelo BIM as-built, incorporando las modificaciones necesarias para operación y mantenimiento.
• Se debe eliminar información ajena al mantenimiento, incluidos detalles de construcción y hojas de dibujo de trabajo.
• Cuando se hayan utilizado modelos vinculados para representar la estructura del edificio, su envolvente e interiores, conviene fusionarlos en un solo modelo cuando sea viable.
• Si es práctico, también deben fusionarse los modelos vinculados que representan componentes arquitectónicos, mecánicos, eléctricos, de protección contra incendios y especializados. En edificios grandes, esto puede no ser práctico.
• Los números de los espacios de ocupación deben derivarse de los números de los espacios de construcción y de la señalización del edificio.
• Los elementos de equipamiento del edificio deben estar enumerados con ID de activos únicos.
• El modelo BIM FM debe vincularse con el sistema de gestión de instalaciones que rastrea órdenes de trabajo en curso, operaciones de mantenimiento, información de ocupación, costos de reemplazo de equipos y materiales, y otros datos relacionados con la operación del edificio.

El valor está en preparar la información para operar

Un modelo BIM para mantenimiento debe priorizar la información que el equipo de operaciones realmente necesita: activos identificables, espacios consistentes, datos útiles de equipos y conexión con los procesos de facility management.

La optimización no consiste en tener más geometría o más documentos dentro del modelo, sino en estructurar la información adecuada para que el edificio pueda mantenerse, operarse y actualizarse con mayor precisión.